Mengurus pajak jual beli rumah/tanah (BPHTB & PPh Final)

Transaksi jual beli rumah atau tanah memicu dua jenis pajak utama: BPHTB (ditanggung pembeli) dan PPh Final (ditanggung penjual). BPHTB adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. (Mekari Klikpajak). PPh Final diatur dalam PP 34/2016, yaitu pajak atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah/bangunan. (Rumah123).

Tarif umum: BPHTB maksimal 5 % dari nilai perolehan dikurangi NPOPTKP. (Pajak). PPh Final umumnya 2,5 % dari nilai bruto pengalihan. Namun, untuk rumah sederhana atau rumah susun sederhana bisa 1 %. (Rumah123). Pembayaran PPh harus dilunasi sebelum penandatanganan akta oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). (Rumah123)

Dasar Hukum

Peraturan	Isi Singkat	Catatan
UU 28/2009 tentang Pajak Daerah & Retribusi Daerah	Menetapkan BPHTB sebagai pajak daerah. (Mekari Klikpajak)	Pelaksanaan teknis diatur oleh Perda tiap daerah. (Aesia Kemenkeu)
PP 34/2016 tentang PPh atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan	Menetapkan bahwa penghasilan dari penjualan tanah/bangunan dikenai PPh final. (Rumah123)	Mengatur pengecualian tarif PPh dalam kondisi tertentu. (Rumah123)
UU 7/2021 (Harmonisasi Peraturan Perpajakan) dan revisi terkait PPh	Memperbarui beberapa aturan pajak, termasuk PPh dan finalitasnya. (Hukum Online)	Revisi ini mempengaruhi aspek teknis pemungutan dan tarif.

Dokumen yang Diperlukan

Identitas penjual dan pembeli (KTP / paspor).
Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) penjual dan pembeli.
Bukti kepemilikan sertifikat / dokumen hak atas tanah/bangunan.
Akta Jual Beli (AJB) atau konsep akta dari PPAT.
Surat perjanjian jual beli, atau PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) bila ada.
Bukti nilai transaksi (kuitansi, kuitansi uang muka, bukti setoran bank).
Dokumen nilai NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) dan NPOPTKP daerah setempat.
Formulir perpajakan (misalnya formulir BPHTB, formulir PPh Final).
Bukti setor pajak (BPHTB dan PPh Final) bila sudah dibayar.

Catatan: Dokumen tambahan bisa diminta oleh kantor pajak daerah atau PPAT tergantung kebijakan lokal.

Langkah-langkah Praktis

1. Negosiasi & Kesepakatan Harga
Penjual dan pembeli sepakat atas harga, syarat pembayaran, dan jadwal.

2. Persiapan Dokumen & Perhitungan Pajak
Kumpulkan dokumen yang diperlukan.
Hitung BPHTB dan PPh Final berdasarkan ketentuan lokal.

3. Pembayaran PPh Final (oleh penjual)
Penjual membuat kode billing via sistem e-Billing (SSE).
Bayar PPh Final ke bank persepsi atau kantor pos, sebelum AJB ditandatangani. (Rumah123)
Simpan bukti pembayaran / SSP (Surat Setoran Pajak).

4. Pembayaran BPHTB (oleh pembeli)
Ajukan permohonan BPHTB di Dinas Pajak Daerah / kantor pajak daerah setempat.
Bayar BPHTB sesuai tagihan.
Terima surat bukti pembayaran BPHTB.

5. Pembuatan Akta Jual Beli (AJB) di PPAT
PPAT mengecek kelengkapan dokumen & bukti bayar.
Bila lengkap, AJB ditandatangani oleh penjual dan pembeli.

6. Permohonan Balik Nama Sertifikat ke BPN / Kantor Pertanahan
Lampirkan AJB, bukti bayar BPHTB, dokumen pendukung lainnya.
Proses di kantor pertanahan hingga sertifikat atas nama pembeli.

7. Penyerahan Sertifikat & Dokumen Final
Setelah balik nama selesai, pembeli menerima sertifikat atas nama sendiri.

Cara Mendaftar / Mengurus

Cara Online (jika tersedia di daerah Anda)

Beberapa daerah sekarang menyediakan pelayanan daring untuk BPHTB / pendaftaran balik nama:

Kunjungi situs resmi kantor pajak daerah atau Dinas Pendapatan Daerah setempat.
Daftar / login ke portal pajak daerah.
Isi formulir permohonan BPHTB online.
Unggah dokumen yang diperlukan (scan identitas, bukti bayar PPh, AJB, dsb).
Sistem akan menghasilkan tagihan / SKBPHTB.
Bayar lewat bank atau e-payment yang sesuai.
Setelah pembayaran, proses lanjutan balik nama bisa di BPN.

Kekurangan: tidak semua daerah telah mendukung layanan online penuh. Pastikan dulu di wilayah Anda.

Cara Offline (Datang ke Kantor)

Kunjungi kantor Dinas Pajak / Kantor Pendapatan Daerah setempat.
Ambil formulir permohonan BPHTB.
Isi formulir dan lampirkan dokumen fisik.
Petugas menghitung besaran BPHTB.
Anda membayar di loket bank persepsi / kas daerah.
Dapatkan kuitansi / bukti pembayaran BPHTB.
Lanjutkan ke PPAT dan kantor pertanahan seperti langkah di atas.

Contoh Perhitungan & Ilustrasi

Contoh BPHTB

Harga jual rumah: Rp 600.000.000
NPOPTKP (daerah) = Rp 80.000.000
Tarif BPHTB = 5 %

Maka:
Nilai Kena Pajak = 600.000.000 − 80.000.000 = 520.000.000
BPHTB = 5 % × 520.000.000 = Rp 26.000.000

Contoh PPh Final

Harga jual rumah: Rp 600.000.000
Tarif PPh = 2,5 %

PPh Final = 2,5 % × 600.000.000 = Rp 15.000.000

Jika objek adalah rumah sederhana dan penjual adalah WP yang kegiatan pokoknya menjual properti, tarif bisa menjadi 1 % (ketentuan khusus). (Rumah123)

FAQ

1. Apakah setiap transaksi jual beli rumah dikenai PPh Final?
Ya, jika memenuhi syarat sebagai pengalihan hak atas tanah atau bangunan, kecuali ada pengecualian khusus (misalnya penjualan di bawah Rp 60 juta oleh orang pribadi). (Rumah123)

2. Siapa yang harus bayar BPHTB?
Pembeli atas hak tanah atau bangunan yang diperoleh. (Pajak)

3. Apa itu NPOPTKP dan bagaimana ditetapkan?
NPOPTKP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak — nilai dasar yang dikurangkan dari nilai transaksi sebelum dikenakan tarif BPHTB. Besarannya berbeda di tiap daerah. (Pajak)

4. Jika penjual belum bayar PPh Final, apa konsekuensinya?
PPAT dapat menolak membuatkan AJB. Akta tidak bisa ditandatangani tanpa bukti setor PPh Final. (Rumah123)

5. Apakah PPN berlaku dalam jual beli rumah?
Hanya jika penjual (developer) adalah Pengusaha Kena Pajak (PKP) dan rumah tersebut adalah barang kena pajak. Tidak semua transaksi rumah dikenai PPN. (softwarepajak.net)

6. Berapa lama proses balik nama sertifikat selesai?
Tergantung kantor pertanahan setempat—bisa beberapa minggu hingga bulan, tergantung kelengkapan dokumen dan antrean.

Pembaruan: Harap beri tahu kepada kami apabila informasi yang terkandung di dalam halaman ini keliru atau belum terbarukan melalui normativ [di] goodkind [titik] id.

Perhatian: Selalu cek ulang dengan sumber resmi dari pemerintah atau arahan resmi yang berlaku di lapangan.

Penyangkalan: Informasi yang disediakan di Normativ hanya ditujukan untuk edukasi masyarakat. Penggunaan informasi yang terkandung dalam semua halaman Normativ menjadi tanggung jawab pengguna. Goodkind serta pihak terkait, termasuk penulis konten, tidak memberikan jaminan apa pun terkait akurasi, kebenaran, ketepatan, atau ketepatan waktu konten Normativ. Segala kerugian atau kerusakan yang timbul dari penggunaan informasi yang muncul di Normativ menjadi tanggung jawab pengguna.